如果说过去30年,是传统房企的光辉岁月,那么,从今往后将会迎来传统房企的黑暗森林时期。

  在基本面随中央调控逻辑的变化而发生长期性方向性改变后,地产行业陆续告别黄金时代,正式进入白银时代、青铜时代。

  青铜时代并非黑暗森林,而是地产暴利时代终结,微利时代开启,总想投机取巧、靠拿块地随便搞就能衣食无忧安稳度日的老思想已经没有出路,这种房企将面临黑暗森林。老老实实做产品,扎扎实实搞创新,明明白白玩多元的房地产商,才能实现高维生存,才有机会看见未来曙光。

  传统房地产商抒写了惠州30年房地产辉煌篇章,为惠州城市化进程添上了浓墨重彩的一笔,它们是时代功臣。但是,“拿地-设计建造-销售-交房-再拿地”的纯模式传统行至当下愈发吃力,乃至捉襟见拙,传统模式,危机已至!

  在公司管理架构、业务模式、资本运作、多元布局等已全方位完成升级蜕变的地产豪强们的降维攻击下,惠州传统房地产商是奋起反击,孤注一掷,还是偏安一隅,得过且过?

  本期【洞见惠州】栏目,邀请到了一位惠州地产界领军人物,在行业极具威望且拥有超前眼光的意见领袖——福晟集团惠州区域董事长袁克俭,他将围绕“传统房地产开发商,还有活路吗?”话题进行深入探讨,洞见惠州地产行业的未来之变局。

  袁克俭,现任福晟集团惠州区域董事长、福晟地产副总裁。2003年进入房地产行业,拥有16年房地产行业从业经验,国家一级建造师。2005年任职光耀集团,先后担任惠州市光耀地产集团有限公司总裁、惠州荣灿置业投资有限公司总裁、惠州市德威集团有限公司董事总裁,是惠州地产行业的领军人物,知识储备渊博,对城市发展、建筑工程,以及地产营销方面,具有独到的见解与洞察力。

  袁克俭:应该这样说,传统地产商实质是指采用传统开发模式的地产商,这类开发商遵循“拿地-设计建造-销售-交房-再拿地”的模式,模式上趋于传统的,我们把它定义传统地产商。

  搜狐焦点:很多人认为,澳门皇冠,这是一种“过时”的运作模式,它阻碍了地产行业发展,甚至影响城市升级,应该被淘汰,你怎么看?

  袁克俭:我觉得任何一种开发模式,存在即合理。传统的房地产开发模式不一定就是“过时”的运作模式,也不见得就一定会阻碍地产行业发展,但一定会越走越艰难。比如说,通过招拍挂或者其它传统模式拿地建设,拿地成本较高,渠道单一,这种模式的开发规模很难做大,利润很难上来,利润上不来的时候,品牌也会受影响,限制的更多是自身发展,因为城市不止这种开发模式,发展形式是多样化的。如果地产商还抱着固定的传统开发模式不变,竞争优势将越来越弱,可能面临淘汰。

  搜狐焦点:传统地产商撑起来了房地产过去30多年的辉煌历史,为什么到了今天就不行了?

  袁克俭:时代在变,地产已经步入存量的时代,也就是人们常说的从地产“黄金时代”步入“白银时代”甚至是“青铜时代”,可能还会更惨,这个时候如果开发商开发模式还不变,就跟不上时代的发展,肯定会被时代淘汰。惠州90年代和新世纪初,有一些发展不错的本土开发商,现在已经听不到他们的声音了。

  另外,小开发商或者传统开发商很难有规模效应,这是一个很现实的原因。金融机构对百强企业,或者是排名靠前的品牌房企,在金融政策上会比较支持。像中信银行,你要进入它的白名单,必须是全国房企前30强。所以,规模达不到,很难获得资金支持,没有资金的支持、没有金融机构的大力支持,快速扩张、发展都会受到局限,这是惠州传统房地产开发商做不起来的根本原因,还是太单一、太传统。

  搜狐焦点:绝大多数中小房企,仍然遵循过去十几年前的传统开发模式,土地招拍挂市场、融资渠道、品牌、营销等各条战线的竞争力都越来越处于劣势,他们是否全部都会被淘汰出局?如果有幸存者,他会因为什么活下来?

  袁克俭:传统房地产开发商,如果有独到的核心竞争力,比如产品能力特别强,或者特别讲诚信、口碑特别好,会让一部分传统模式的开发商具有一定的铁杆粉丝,在细分市场可能会活下来。可能会偏安一隅,会有活下去的一定空间。前提是,它一定要顺应时代,一定要有核心竞争力。如果不去改变,可能完全无路可走或被淘汰出局。

  搜狐焦点:目前大部分开发商仍遵循“拿地、设计、卖房、再拿地”的模式,哪怕是一些大房企也是如此,他们之所以还活着,是否依赖于某种垄断性资源或特殊资源?

  袁克俭:例如在惠州,惠州有些房企,早年拿了不少地块,而且地价很便宜。过去十年,惠州房价基本以每年平均百分之十的速度增长,当年地价五六百块一平米,现在房价卖1万多,利润空间肯定远远高于行业的平均值,它可以慢慢开发,不需要追求快周转。其实,当时所拿的土地,就是一个垄断性的资源,高利润可以维持企业的运转,而且可能负债率也不高,不需要向银行贷款。这还是偏安一隅的思想,不追求规模,也不扩张,这样房企短期也可以活得很滋润。

  袁克俭:我觉得还是要产品创新。通过产品创新去突破,可以因此领先同行,打造核心竞争力;其次,吸引一些高端人才,尤其是资源型人才,对企业的可持续发展,具有决定性的促进作用,例如拿地、拓展项目,资源型人才能在这个环节发挥举足轻重的作用;另外,适当的复合地产,地产加医疗、地产加教育、科技等。以上三个方面,传统房地产商有机会作出升级和突破。

  搜狐焦点:万科、碧桂园、恒大的合伙人制、项目跟投制,以及业务上的多元化发展,做旅游地产、特色小镇、村落活化、涉足科技领域等,是否代表着传统房企的未来主要转型方向?

  袁克俭:应该说所有的房地产开发模式都要朝这个方向走,适度的多元化、适度的复合地产。90年代,万科地产当年为了专注于自己的主营产业,分别将怡宝饮用水和万家超市卖给了国有企业华润集团,只做地产,而且只做住宅,当时他就是很专一的房地产开发,但是经过将近30年后发现,时代真的在变化。没办法,又开始要考虑从专注到适度的多元化。但前提是,附加的多元化产业一定是围绕房地产开发的,不管是文旅项目,还是科技小镇,必须以地产作为核心。

  比如某全国前三的房企,今年在广州南沙、郑州、沈阳布局的汽车新能项目,最不到4个月时间,通过新能源汽车项目签下了4000多亩土地。简单地说,多元化一定是要为主业服务的。又如,碧桂园的科技小镇,其实这就是新型产城融合的模式,这种涉及高端技术的产业具有不可替代性。潼湖科技小镇出让的土地,几乎全是带条件挂牌的,只有它们有实力拿,这就是它的优势。

  搜狐焦点:当纯住宅开发利润越来越薄,门槛越来越高,而发展多元化,比如做文旅项目、商业项目,专业性垂直性太强,收益周期也会比较漫长。那么,如何把控转型当中存在的风险?

  袁克俭:转型肯定会有风险,如何规避风险或者转移风险,恰恰就是企业运营需要探讨的一个课题。文旅地产未必就很难盈利,举个例子,惠州博罗某旅游地产项目,其实项目的核心景点就是异域风情的商业街,但是吸引了大量的游客,特别是到了节假日,几乎爆满,旅游景点年收入达三千万以上。市场还是很大的,最主要是差异化和唯一性,不管是文旅项目还是其它项目,只要抓住了客户的痛点,就有机会。

  如何去规避风险甚至是转移风险?我们福晟集团在扬州也有个类似文旅的项目,历史文化景区我们和国内一流的文化公司合作,教育板块我们和一流的专业教育集团合作,酒店板块我们和专业的酒店运营商合作,术业有专攻,只做专业的,相当于风险转移了。这是规避风险最简单的方式。

  搜狐焦点:对于传统的房企来说,除了在业务模式上去破局,从内部改革是否可行,例如万科、碧桂园在内部制度、架构上做优化和调整,实行合伙人制度,跟投制度,允许员工入股,由此激励人效和分担项目风险。

  袁克俭:其实做项目,就是两个大要素,人和环境。不管是合伙人制度、跟投制度,还是员工入股,其实就是解决人的要素。很简单的道理,有人就能创造财富,有钱就可能拿地,有地就需要人经营,这是一种闭环。所以把人先锁住了,特别是高端人才,大家共摊风险,共享盈利。

  有些集团化的公司,下面的区域公司如果要拿下这个项目,区域公司的负责人、高管都要跟投。拿出一部分股权与团队共担共享,通过利益捆绑,把人才的问题解决了,这是一个很好的模式。不仅万科碧桂园这样做,很多小房企都在做跟投,把人的要素解决了,剩下就是“物”的要素,相对容易得多。

  袁克俭:本土真正能做这种分享机制的房企目前还没看到,老板需要足够的心胸和气魄。一方面,传统开发商、本土开发商,眼界没那么远大,先进的开发理念和运营理念未必具备,但是我觉得这只是阶段性的。只要这个城市相对开放,或者相对有价值,资本很快就进来了,资本是资金来源的主力。比如惠州,当全国百强企业都在惠州拿地,肯定会冲击传统开发商和传统的开发模式,迫使它们做出改变。

  搜狐焦点:万科很早宣布就放弃了一味死磕一哥的做法,而是将企业回归利润导向,规模不是第一目标。包括碧桂园扩张速度也慢了下来,对规模的欲望没有之前那么强烈。那么,放弃规模、利润为导向、精品路线,会是今后大多数房企的主要模式共识?

  袁克俭:我的理解恰恰相反,房企永远不会放弃规模和利润,所谓的放弃规模,一定是无奈之举。今后大多数房企的主要模式共识是应该是以规模、利润为导向,走精品路线发展,没有规模,几乎不可能称王;没有规模,利润也很难出众。

  就像大家关注的百强房企排行,为什么会这么在乎?因为你进了这个名单,银行会认为企业的规模和实力都到了一个档次,或者承建城市项目时,以百强企业的身份去洽谈,话语权牢牢掌握在自己手上,谈判的主动权是不一样的。所以,规模和利润,没有哪一家百强房企是主动放弃的,只会是阶段性、策略性的调整。但中小房企未必一定要追求规模,因为企业背景、发展战略和经营策略不一样。只要上了规模的、进了百强企业的,肯定是要追求规模。

  搜狐焦点:越发达的城市,传统房地产商越少,可以在一定程度上印证传统的运营模式缺乏核心竞争力。但相比之下,三四线城市市场很大,竞争力会小很多,是否意味着传统房地产仍然有较大的生存空间?

  袁克俭:就像刚刚提到的,产品创新,还有核心竞争力要明确,然后注重企业口碑的塑造,在三四线城市还是可以生存下去的。一些中小房企和传统开发商有它们的生存之道,但未来,这样的企业会越来越少,这是大趋势。

  搜狐焦点:一二线城市受限于土地资源的短缺,城市更新很常见,这种非传统的拿地方式,会更多地考虑周边的建筑风格,城市总体规划去设计产品,迫使房企去思考、改变,城市的发展压力是否会倒逼房企升级?

  袁克俭:会,肯定会。因为一二线城市土地资源越来越少,就要考虑城市更新,城市更新这一块需要以城市运营的眼光去考虑城市的需求,最大限度的保存历史和传统,同时也会去考虑这个城市的未来。这些方面它们会更多地去琢磨,进而推动城市的发展,也会对开发商提出更高要求,从而倒逼开发商升级。

  袁克俭:惠州这个城市很独特,跟其它二三线城市不一样,地理位置紧邻广州深圳两个一线城市,这是一个优势;其次,它是价值洼地,至少在房价,商品房价格这一块确实是价值洼地,所以空间非常大。更主要的是,这几年百强房企进惠州的数量特别多,它们的到来肯定会带来一些新的理念和新的思路,影响到惠州的城市建设,我相信惠州未来十年整个房地产开发,一定会更理性、更科学,城市的国际范会越来越凸显。

  袁克俭:百强房企、央企,或者是大的上市公司,因为它们的资源获取能力特别强。比如说,仲恺这次拿了十几个项目出来,做城市更新前期合作意向招标,选择的都是央企、品牌开发商,因为它们有非常强的资源整合能力、有资金、开发实力,无论从哪个方面,对城市的贡献会更大。如果找中小开发商,资金实力跟不上,勉勉强强凭借当地的资源拿了一个项目,那这个项目肯定会做的很辛苦。

  袁克俭:看资源获取能力,没法一概而论,如果现在手上有土地储备,能够破局,能够调整和学习,有可能能够突围。如果手上土地储备量小的,甚至是没有土地储备的,企业可能马上面临淘汰。现在拿地越来越难了,如果纯粹的招拍挂,机会更是少之又少,惠南科技园的土地都溢价96%,随着土地资源越来越稀缺,拿地门槛更高,资金实力不强的本土开发商很难通过招拍挂去获取土地,并购估计会更难。

  袁克俭:传统地产商要学习跟破局,找准自身的核心竞争力,思想一定要升华,只有这样未来的路才会走的更远;政府层面,还是要更包容,做好服务,以更开放的心态来接纳、对待开发商,一个城市发展程度,城市面貌如何,很大程度取决于建筑所呈现的形象,开发商在城市发展中作用举足轻重,用包容开放的心态来迎接品牌开发商和有情怀的开发商,让它们愿意把资金,把技术和先进的运营理念引入惠州,我觉得这是政府要去思考的。

  袁克俭:进入第二梯队肯定是没问题。惠州早年的规划没有跟上时代的发展,尤其是道路和基础设施的建设,严重脱节,不像一个城市,更想是城乡结合部。所以,未来十年,惠州如果能发展得更像一个现代化城市,我觉得这就已经很棒了。希望大家在这里生活的幸福指数越来越高,日子过得越来越美好。